Fallstudie
Maria
- Steuerersparnis mit einer einzigen Mietimmobilie
Das Ergebnis
Monatliche Steuerersparnis
€827
- Zusätzliche Mieteinnahmen
- €1.006/Monat
- Abschreibung
- €22.400/Jahr
- Mehrwert ggü. Standard-AfA
- 5x
Eine einzige Mietimmobilie mit dem richtigen Restnutzungsdauer-Gutachten verwandelte eine normale Abschreibung in eine spürbare monatliche Steuerersparnis.
Das Problem
Maria ist eine spanische Expat, arbeitet in Deutschland bei einem Tech-Unternehmen und verdient €105k pro Jahr. Sie liegt im Spitzensteuersatz (42% + Soli = 44,31% Grenzsteuersatz). Wir hatten bereits steueroptimierte mittel- und langfristige Investmentpläne für sie, ihren Mann und ihre Tochter aufgebaut. Der nächste Hebel: die Steuerlast über eine Mietimmobilie senken. Ihr war nicht bewusst, wie groß dieser Steuervorteil sein kann.
Lösung
Wir fanden für sie eine Mietimmobilie in Düsseldorf und beauftragten ein Restnutzungsdauer-Gutachten. Dieses bestätigte, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer des Gebäudes 10 Jahre beträgt statt der vom Finanzamt standardmäßig angenommenen 50 Jahre. Dadurch stieg die jährliche Abschreibung von 2% auf 10%, was ihr eine 5-fache Abschreibung ermöglichte.
Immobiliendetails (für die Berechnung):
- Lage: Düsseldorf
- Größe: 81,3 m², 3 Zimmer, Baujahr 1932
- Kaufpreis: €319.000 (inkl. Nebenkosten: €361.299)
- Preis pro m²: ca. €3.924/m² (Düsseldorfer Durchschnitt: €4.400-5.300/m² in 2026)
- Kaltmiete: €1.006/Monat (€12,38/m²)
- Restnutzungsdauer laut Gutachten: 10 Jahre
Durch das Restnutzungsdauer-Gutachten kann Maria €22.400 pro Jahr von ihrem zu versteuernden Einkommen abziehen. Bei ihrem Grenzsteuersatz von 44,31% entspricht das einer Steuerersparnis von €9.925 pro Jahr (€827/Monat). Das ist 5-mal mehr als die Standardabschreibung. Zusätzlich baut sie Eigenkapital über die Immobilie auf, erzielt €1.006/Monat Mieteinnahmen und profitiert langfristig von Wertsteigerung.
Die meisten Menschen wissen nicht, wie bedeutend dieser Steuervorteil sein kann. Eine einzige Immobilie mit dem richtigen Gutachten kann allein durch Steuerersparnis €800+ pro Monat zurückbringen, ohne Mieteinnahmen oder Wertsteigerung einzurechnen.
Die Rechnung
| Standard (50 Jahre) | Mit Gutachten (10 Jahre) | |
|---|---|---|
| AfA-Satz | 2% | 10% |
| Gebäudewert | €224.000 | €224.000 |
| Jährliche Abschreibung | €4.480 | €22.400 |
| Steuerersparnis bei 44,31% | €1.985/Jahr | €9.925/Jahr |
| Monatliche Ersparnis | €165/Monat | €827/Monat |
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