Caso de estudio
Maria
- Ahorro fiscal con una sola propiedad en alquiler
El resultado
Ahorro fiscal mensual
€827
- Ingresos adicionales por alquiler
- €1.006/mes
- Deducción
- €22.400/año
- Mejora vs AfA estándar
- 5x
Una sola propiedad en alquiler con el informe correcto de vida útil restante convirtió una deducción estándar en un ahorro fiscal mensual relevante.
El problema
Maria es una expat española que trabaja en una empresa tecnológica en Alemania y gana €105k/año. Está en el tramo fiscal más alto (42% + Soli = 44,31% tipo marginal). Ya habíamos configurado planes de inversión a medio y largo plazo optimizados fiscalmente para ella, su marido y su hija. El siguiente lever: reducir su carga fiscal mediante una propiedad en alquiler. No sabía lo grande que podía ser realmente el beneficio fiscal.
Solución
Encontramos para ella una propiedad en alquiler en Düsseldorf y encargamos un informe de vida útil restante. Este certificó que la vida útil real restante del edificio era de 10 años en vez de los 50 años estándar asumidos por la administración fiscal. Esto elevó la depreciación anual del 2% al 10%, dándole una deducción 5 veces mayor.
Detalles de la propiedad (para el cálculo):
- Ubicación: Düsseldorf
- Tamaño: 81,3 m², 3 habitaciones, año de construcción 1932
- Precio de compra: €319.000 (incl. costes adicionales: €361.299)
- Precio por m²: ~€3.924/m² (media de Düsseldorf: €4.400-5.300/m² en 2026)
- Alquiler frío: €1.006/mes (€12,38/m²)
- Vida útil restante según informe: 10 años
Gracias al informe de vida útil restante, Maria deduce €22.400 al año de su renta imponible. Con su tipo marginal del 44,31%, eso supone un ahorro fiscal de €9.925 al año (€827/mes). Es 5 veces más de lo que le daría la depreciación estándar. Además, acumula patrimonio mediante la propiedad, recibe €1.006/mes de alquiler y se beneficia de una posible revalorización a largo plazo.
La mayoría no conoce la importancia de este beneficio fiscal. Una sola propiedad con el informe adecuado puede devolver más de €800/mes a tu bolsillo solo por ahorro fiscal, sin contar alquiler ni revalorización.
Los números
| Estándar (50 años) | Con informe (10 años) | |
|---|---|---|
| Tasa AfA | 2% | 10% |
| Valor del edificio | €224.000 | €224.000 |
| Depreciación anual deducible | €4.480 | €22.400 |
| Ahorro fiscal al 44,31% | €1.985/año | €9.925/año |
| Ahorro mensual | €165/mes | €827/mes |
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